Tu cliente se mudó 28% más lejos y nadie te avisó
Entre 1990 y 2020, la población urbana de México casi se duplicó. En ese mismo período, los centros de las ciudades mexicanas perdieron 2.5 millones de habitantes. Las dos cosas son ciertas a la vez, y esa contradicción aparente es una de las señales estratégicas más ignoradas de la década. Un estudio publicado en Nature Communications midió el fenómeno en 69 zonas metropolitanas usando cuatro censos del INEGI. Para cualquiera que planee dónde poner una tienda, una bodega, una sucursal o una ruta de reparto esto es relevante: la gente no dejó de existir, sino que se movió hacia los suburbios. Y lo hizo de forma masiva, sostenida y predecible.
Por eso, mientras hoy me encontraba la publicación de este paper, al principio pensé que podía interpretarse más allá del campo de la política pública. Me explico a continuación: Las reformas a la vivienda de los años noventa permitieron construir en la periferia, donde la tierra era barata. El organismo nacional de vivienda (INFONAVIT) pasó de constructor a intermediario financiero, y la producción se disparó de unas 50,000 a más de 1.4 millones de unidades anuales entre 2001 y 2013. La gente se fue a donde había casa y crédito, no tanto a donde había servicios. De ahí salen los titulares habituales: sprawl, ciudades dispersas, centros abandonados, traslados más largos.
El hallazgo es que la dispersión sigue un comportamiento estable en todas las ciudades, lo suficientemente consistente como para modelarse y proyectarse. Tres piezas del estudio que un tomador de decisiones debería tener presentes:
Primero, la magnitud. En promedio, las distancias dentro de las ciudades mexicanas son 28% más largas que hace tres décadas por efecto de la pérdida de densidad. No es que la ciudad creció 28%; es que la distancia promedio a la que vive la gente respecto al centro se estiró casi un tercio.
Segundo, la universalidad. Las 69 zonas metropolitanas perdieron población en su zona central. No es un fenómeno de las grandes capitales: en Monterrey, la población dentro de 5 km del centro bajó de 485,000 a 377,000; en Guadalajara, de 866,000 a 626,000. Todas, sin excepción, se vaciaron por el centro y crecieron por la orilla. La participación de la población que vive en zonas centrales cayó de más del 40% en 1990 a 22% en 2020.
Tercero, y lo más útil comercialmente: el estudio separa dos fuerzas detrás del movimiento. Una parte depende del crecimiento poblacional: cuando llega más gente, la ciudad se estira. Pero hay otra parte que ocurre incluso sin crecimiento poblacional: el estudio la cuantifica en unos 6 metros de desplazamiento hacia afuera, por año, por cada kilómetro de distancia al centro. Traducido: aunque tu mercado dejara de crecer mañana, tu cliente seguiría alejándose del centro por inercia estructural.
Esa distinción es la joya del paper, y es la razón por la que esto no es un dato de contexto sino una herramienta de planeación. El movimiento de tu mercado es una tendencia con dirección conocida y velocidad estimable. Y lo que tiene dirección y velocidad, se proyecta.
¿Qué significa esto para tu empresa?
Este es el puente que el paper académico no va a construir por ti. Cuatro frentes donde la geografía que cambió afecta directamente el P&L.
Tu huella física está calibrada para un mapa viejo. Si tus puntos de venta, sucursales o bodegas se ubicaron pensando en dónde estaba la densidad hace 10 o 20 años, hoy están sistemáticamente demasiado adentro. El centro que alguna vez concentró tráfico hoy concentra menos clientes y más costo de renta por metro. La periferia donde no querías estar es donde se mudó la demanda.
Tu costo de servir subió sin que lo decidieras. Si 28% más de distancia es el promedio nacional, tu operación de última milla, tu logística y tus traslados de personal absorbieron ese estiramiento. Muchas empresas lo leen como "subió el flete" sin identificar que una parte es estructural y geográfica, no inflacionaria. Eso cambia la solución: no se arregla renegociando con el transportista, se arregla rediseñando la red.
La valuación de un activo inmobiliario depende de hacia dónde va la densidad, no de dónde está. Si evalúas comprar, rentar o vender una ubicación, la pregunta no es cuánta gente vive cerca hoy, sino en qué dirección se mueve la curva. Un local céntrico puede estar depreciándose estructuralmente; un terreno periférico, apreciándose por razones que no aparecen en un avalúo estático.
Tu forecast de demanda por zona asume una distribución que ya no existe. Si proyectas ventas o penetración por región con la mezcla geográfica histórica, estás proyectando sobre un mapa que se movió. El estudio muestra que el pico de densidad ya no está en el centro: está varios kilómetros afuera.
Este paper demuestra que este desplazamiento es predecible, y lo que es predecible se incorpora al plan a tres años en lugar de descubrirse en la próxima crisis de costos. Para finalizar nuestra conversación, invito a cuestionarse: ¿cuánto de mi estrategia comercial, mi red física y mi forecast está construido sobre un mapa de dónde vivía mi cliente hace veinte años y no de dónde vivirá dentro de cinco? Si no lo has revisado con datos, la respuesta más probable es: más de lo que crees.
Fuente: Peraza-Mues, G.G., Resendiz, E., Figueroa-Soriano, R., Prieto-Curiel, R. & Ponce-Lopez, R. Scaling and Population Loss in Mexican Urban Centres. Nature Communications (2026). doi.org/10.1038/s41467-026-75780-5.
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